単身者ほどマンション購入をおすすめ?

  • 2020年4月4日
  • 2020年4月4日
  • 不動産
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結論から言います。

単身者ほど、買った方がいいです。
ただし、優良物件をいかに掴むかが重要になってきます。何でもかんでも買えば良いわけではありません。

逆の発想です。一般的には単身だし「賃貸でいいや」となりますがコンパクト間取りの分譲マンションは出口(将来的な処分方法)が多くありますので負債になりにくいです。

では、なぜ単身者は購入すべきかを解説します。

※この記事は首都圏の単身者を対象としております。

単身者の住宅

単身者のあなたは今、どんな家に住んでますか?

1LDKかワンルームですよね。おそらく30㎡前後で家賃は10万前後ではないでしょうか。
駅に近かったり、築浅だったりすると家賃は高くなります。これは買った場合も同じです。利便性良い場所=価格は高い、となります。

賃貸物件に比べ分譲タイプはメリットが沢山あります。

  • 設備が良い
  • 建物がしっかりしている
  • 騒音にもつよい
  • 管理が行き届いている
  • 住んでる方の属性が良い

などのメリットが沢山あります。

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どれくらいの予算でマンションを購入するか

家賃10万円として、住宅ローンに換算すると3,800万円位の借入となります。3,800万円を35年の住宅ローンで組むと月々は約10万円位の支払いになります。※変動金利

3,800万円借りても「月々そんなものなんだな」と思ったのではないでしょうか。今は金利が安いので物件価格をカバー出来てしまうのです。

物件が高い?でも金利が安いのです。

例えば。。。

今と15年前の金利の差を支払い金額から逆算をしてみます。

現在の住宅ローン変動金利0.575%の場合。

99,907円だと→借入額約3,800万円

昔前の住宅ローン金利2%の場合。

99,907円だと→借入額約3,000万円

800万円も差があるのです。物件価格が上がっていてもローン金利が安いので実際の支払い額はほとんど変わりません。

将来どれくらいで売れるのか

例えば4,000万円の好立地築浅物件もしくは新築を購入し年1%の割合で価値が下がったとします。
10年後は→3,600万円位になります。

立地や購入タイミングによっては買ったときと同じ位で売れる可能性も十分にあります。

固定資産税や管理費・修繕積立金を加味しても賃貸に比べグレードの高い物件に住めるので十分に元が取れます。

あまりおすすめ出来ないのが、築古のリノベ物件です。業者の利益が乗っかっているので「絶対にここに住みたい」と言う強い気持ちがない場合、もしくは在庫処分で安く購入できる以外は良ーく考えて購入しましょう。

実際の損得例

4,000万円で購入し、仮に10年住んで3,600万円で売却できたとし、その差額が400万円となります。

10年分の固定資産税150万円と10年分の管理費・修繕積立金が180万円を加味すると10年住んで約730万円、月々に換算すると約60,000万円で分譲マンションに住めることとなります。

幸いにもローン控除が利用できる物件であれば更に恩恵を受けれます。

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単身向けマンションの大まかなタイプ

分譲マンションには物件によりコンセプトが色々とあります。
代表的な物を3タイプ説明します。

①超コンパクトオンリー型(20㎡台〜30㎡台)

 

これは、いわゆるワンルーム屋さんのマンションです。投資用と実需が混在します。個人的にはおすすめは出来ません。なぜかとう言うと投資と実需が混在るので賃貸利用の人の入れ代わりが激しく落ち着きが無い&プライバシー性も低いです。設備もショボい場合があります。
担当の営業さんもガッツリ来るタイプが多いので、どんな会社が売主かをしっかり見極る必要があります。

もちろん立地によっては買いの場合も多々あります。

平米数によっては住宅ローンが利用できない場合もあるので注意です。

営業マンに高金利のノンバンクローンを紹介されたら慎重に検討しましょう。本当にほしければ良いですが。。。

②コンパクト混在型(30㎡台〜60㎡)

 

こちらは、中堅デベロッパーでもたまーにあります。ゼネコン(施工会社)もある程度名のある会社で安心感は増します。

駅近の好立地に出たりするので価格は安くないですがデベロッパー不安も無く設備や仕様も良い物件が多いイメージです。

附置義務があるエリア(全戸ワンルームだけは駄目よってエリア)なんかですとローン控除が使える面積があったりでオススメです。

投資用で購入する方もいますが、実需(実際に住む)で買う方が多いので安心して住めるのもポイントです。

③ファミリー系メイン混在型(30㎡〜80㎡など)

 

これ、結構オススメです!!

ファミリー系主体の大型分譲マンションの中に稀にコンパクト系住戸があります。ファミリー系が主体なので設備仕様も良く、エントランスが華やかだったり物件の付加価値が多くあります。

ただし、向き(メインの方位)は北向きなど日当たりの悪い場所になる場合が多いです。そもそも単身の方は日中働いているので日当たりはあまり気にする方が少ないので妥協できるのではないでしょうか。

ファミリー系が主体なのでコンパクト住戸比率はは少ない傾向がありますので根気よく探すことが必要です。

また、立地はファミリー系なので駅近物件は少ないですが、徒歩10分圏内であれば買いの可能性が高いです。

④タワーマンション混在型

 

タワーマンションにも50㎡台の1LDKなどは良くあります。30㎡台の狭小1LDKはタワーマンションではほとんど見かけません。

上手く住み替えれば高く売れる場合もあるので予算が見合えば背伸びをしてみても良いのではないでしょうか。

 

コンパクトマンションの価格

 

まず、単身向けの30㎡〜50㎡台住戸は、流通している物件の総数に比べ少ないです。
中古にしても、新築にしても圧倒的にファミリー系が多く、分譲単身向け住戸は数がすくないので賃貸に比べ選べる物件に限りがあります。

故に、価格は安いわけではありません。

昨今は、結婚しない方も多く都心部のコンパクト系好立地物件は投資や実需の需要が重なるので中古価格もあまり下がりません。

価格に関しては、立地によりピンきりですが、例えば私鉄NO.1路線の東横線「中目黒」なんかは徒歩5分以内ですと昭和60年築の物件でも坪300〜400万円位します。

坪350万円として築35年、40㎡でも4,200万円です。。。

人気立地は築古でも本当にびっくりする価格で取引されてます。

物件価格は立地や中古・新築など条件によって相場は変わりますが、コンパクト系住戸はファミリー系住戸に比べ割高(坪単価が高い)のが一般的です。
ですが一定の需要があるので実需用は価格が下がりにくいのも実際の相場からわかります。

単身向け分譲マンションの出口

 

単身向けマンションを購入するとして、将来どんな事が起きるか起きた場合にはどうすればよいか出口をしっかり予想して購入しましょう。

出口を考えて購入しましょう

購入後、将来の予想としては

 

  • そのまま一人で住み続ける
  • 売却して賃貸に戻る
  • 売却して賃貸に戻る
  • 売却して実家に戻る
  • 結婚したので手狭になったので売却
  • 結婚したので手狭になったので貸しに出す

 

上記の様な選択肢ではないでしょうか。

※貸しに出す場合は住宅ローンを返済している事が大前提です。

 

リスクの少ない物件選び

 

①の、そのまま住み続ける以外は、売るか貸すかです。

将来売るか貸すかの可能性が高いですので、資産価値が下がりにくい物件を購入するのが大前提になってきます。

資産価値が下がりにくい物件とはどの様な物件でしょう?

 

  • 人気路線の駅徒歩7分以内
  • 上記かつ、複数路線利用できる場所
  • スーパーやコンビニが近く買物便利
  • 物件に差別化できる要素がある

 

上記を満たせば、将来の変化に上手く対応できるでしょう。
5年後、10年後にいくらで売れそうか、いくらで貸せそうか?などきちんと予想する事が大事です。

単身者購入のデメリットとリスク

 

単身で住宅を購入した場合、将来結婚した時にリスクになる場合があります。なぜかと言うと結婚し子供が出来、購入した部屋が手狭になった場合にファミリー向け物件を購入する流れになると思います。

この時に既存の住宅ローンが残っている場合にネックになります。
基本的には売って、ローンの残債を消すか自力でローンの残債を返済しないと、次に組むローンに影響が出ます。

既存の住宅を貸せば良いじゃないか、と思いますが基本的には出来ません。
住宅ローンを使って購入しているので、原則賃貸には出せません。

 

まとめ

 

上記のことから、最初の物件選びが大事になってきます。売りやすい立地や資産価値の有る物件をきちんと判断すれば単身者でも購入をおすすめします。

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