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不動産の買い方・建売の買い方

不動産を購入する際、一体何から始めれば良いでしょう?
昨今はネットに情報が沢山ありますので、ネットで調べてから実際に見学等に行く方が多いのではないでしょうか。

それでは不動産の種類から確認しましょう。

目次

不動産の種類

・土地
新築建売住宅
・中古戸建て
・新築マンション
・中古マンション
・一棟アパート
・一棟マンション
・商業ビル
・そのた(借地・底地など特殊な不動産)

一般的には土地や戸建住宅、マンションなどの居住用に購入する方が多いので、
今回は建売住宅の一般的な購入方法を確認しましょう。

新築建売住宅の買い方

新築建売の場合、不動産業者が売主となります。

不動産業者が土地を仕入れ、建物を建て、土地と建物セットで販売します。いわゆる建売です。

売主と直接売買する場合もありますが、ほとんどの場合、仲介会社を介して売買することが多いでしょう。おおまかな流れとしては

①ネットで物件収集

②不動産会社に問い合わせ

③物件を見学する

④購入申込(買付と言います)

⑤売買契約

⑥立ち会い確認

⑦決済引き渡し

上記のような流れとなります。仲介会社の営業さんが全て段取りしてくれるので安心です。

購入申込みから引き渡しまでは大体1ヶ月位で鍵を受け取れます。必要以上に先延ばしにすることは基本出来ないと思ってください。

住宅ローン利用の場合

購入申込時(買付)

現金購入も稀にありますが、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。この場合③の申込時にローン審査が通ってるか否かで物件を止めてくれない場合があります。

物件を止めるとは、他のお客さんに紹介しない状態です。売主や地域によって違いがある場合もありますが、買主が住宅ローン利用の場合は、この住宅ローンが通っているか否かが重要になってきます。

ローンが通ってない状態では申込をしても物件を止めてくれないケースが多いのです。なぜかと言うと物件の購入申込をしてから、ローン審査をしローンに落ちた場合、売主にとっては機会ロスになってしますからです。

そこそこ気に入った物件があったら、買う買わないは別としてローン審査は早めにしておく事がおすすめです。購入申込をしてもローン審査に通って無いと別のお客さんに先に買われてしまうケースも本当にあります!

機会ロスとは
売り上げを伸ばす機会があったにもかかわらず、商品そのものが不足しているために、本来得られたはずの利益を逃すこと。機会ロス。機会損失。

初期段階でローン審査

営業マンによっては最初に住宅ローン審査から勧めてくる方も多いでしょう。「いきなり住宅ローンの審査からやるのか?この営業マン買わせたくて必死だな?」と思う方もいるかもしれませんが、それはスムーズな住宅探しの為、ある意味合理的です。

例えば、半年間探し回ってようやく良い物件に巡り会え、さぁこれからローン審査をしようとローン申請したところ、ローンに落ちた。。。なんてことになったら時間の無駄遣い過ぎて悲惨です。

自分は大丈夫と思っていても、審査するのは金融機関です。審査基準も日々変わる可能性もあります。スムーズな住宅探しの為に早めに事前審査だけ済ませておくのは得策です。

ちなみに自分で銀行に行って相談しても物件を決めてからもう一度来てくださいと言われるので、不動産屋さんに相談しましょう。また、ネット事前審査なども出来ますが、物件情報が無いと進められない場合もあるので不動産屋さんに斡旋してもらうのがベターです。

あて物でローン審査

売主が不動産業者の場合、ローン審査を済ませていれば物件を止めてくれる可能性があり、さらに直ぐ契約に進めるので売主も安心して事を進めてくれます。

では買う物件が決まってない状態でどうやってローン審査をするのでしょうか

自分たちの予算MAX位の物件で審査を通しておくのです。

例えば、5,000万円のA物件で審査を通しておいて、4,500万円のB物件が気に入ったとします。この場合5,000万円のA物件の審査に通っているので、B物件は4,500万円ですから問題なく契約に進めるため、売主の担当者は契約日まで物件を止めてくれる可能性が高くなるでしょう。

最終的には購入する物件で審査をやり直しになりますが、なにかとローン承認は武器になる事が多いので先にあて物(適当な自分たちの予算物件)で審査しておくと良いでしょう。

★注意事項★ローン審査が承認になっても、承認から6ヶ月など期間が経つと物件を止めてくれない場合があります。

※売主の担当者によっては、購入する物件でローンが通ってないと物件を止めてくれないケースもありますのであくまでも参考です。

売買契約

ここまでくればもう安心です。手付金を用意し売買契約です。

重要事項説明を聞き、契約書と重要事項説明書に署名捺印をします。

重要事項説明は名の通り重要な事の説明なのでしっかり聞きましょう。良い仲介営業マンなら重要事項説明前の物件見学時や申込前に懸念事項があれば前もって伝えてくれるでしょう。

重要事項説明の特に重要な点は今後別記事で書こうと思います。

契約や重要事項説明は大体2時間位かかります。契約書類の他に瑕疵保険の書類や媒介契約書、仲介手数料の約定書などなど売買契約書以外の書類の説明と署名捺印等を一気に行います。

仲介営業マンによっては契約後、すぐに住宅ローンの本審査に進むべく住宅ローンの本申込み書類の取り付けを行う場合もあるでしょう。

内覧立ち会い

契約が無事に終わり、ローン本審査が承認となると、いよいよ引き渡し間近となります。表題登記の申請や金銭消費貸借契約(住宅ローンの契約)などを行い、購入物件の境界確認や物件の内覧を再度し手直し箇所の指摘などを行います。手直しといっても気になる壁紙の汚れや隙間やちょっとした傷の指摘をし、引き渡し日までに補修をしてもらいます。

※現況有姿と言い、そのままの状態で引き渡すとう言う内容の契約は補修は無しの場合もあるので契約時に確認しましょう。

決済・引渡し

いよいよ引き渡し日です。住宅ローンを利用する場合は利用する金融機関で決済を行います。

決済当日は金融機関に関係者が集まります、売主の担当、買主、買主の仲介会社担当、司法書士、銀行の担当が集まるのが一般的です。

司法書士の本人確認や委任状等の書類のやり取りをし、準備が整えば融資を実行します。売主の着金を待ち確認が取れれば司法書士が登記を行います。

買主は購入物件の鍵や重要書類、設備の説明書などを受け取り、受領書に署名捺印し全ての取引が終わります。

後日、登記が完了すると登記を委任した司法書士より郵送で登記識別情報(権利証)が届きますので大事に保管しましょう。

まとめ

ざっくりとした説明ですが、大まかな流れとなります。売主が不動産業者の場合、引き渡しを必要以上に先延ばしにすることは出来ないので引き渡しまで結構忙しいです。あっという間に引き渡しです。大事なのは見学〜購入申込みでしょう。契約後はあれよあれよと事が進むので、後悔の無い物件選びと相性の良い仲介営業マンに出会えることをお祈りいたします。

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この記事を書いた人

現役不動産営業マン/宅地建物取引士/MSデベ→仲介営業/アパート1棟(8戸)所有/戸建て賃貸(9戸)所有

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