住宅予算の決め方
マンションや戸建て住宅に興味を持ち始めたあなた、いったい住宅購入において予算はどのように決めれば良いか、いったい住宅ローンは幾ら借りれるのか？色々な悩みが有ると思います。今回は予算の決め方について私の経験談からお話いたします。
この記事で伝えたいこと
- 不動産相場について
- 現在の家賃から逆算
- 返済比率から決める
- 物件から決める
- 生活プランシートに書き出す
不動産相場について
不動産には相場があります。例えば東京都港区の土地価格と東京都多摩市の土地価格を同じ大きさの土地で比べた場合、坪単価（1坪あたりの土地の値段）が全然違います。
あたり前なことを言っていますが、何故同じ日本の中でこんなにも差があるのでしょうか？
それは需給が有るからです。
高くても買う価値が有るから売れます。価値が無ければ売れずに価格は下がります。それが積み重なり沢山の事例によって相場が形成されていきます。
良く「お客様で安くてよい物件を紹介してください」とお願いされますが、安くてよい物件はありませんと答えます。
良い物件とはお客様により、それぞれ観点が違うので難しいですが、エリアによりある程度の相場は決まっています。まずはエリアを絞り相場観を頭に入れていきましょう。
現在の家賃から逆算
現在、賃貸住宅の方は現在の家賃から逆算をして、今の家賃ベースだと幾らの住宅ローンになるかを逆算してみましょう。
例えば現在3LDKで家賃月々12万円としましょう。逆算すると35年ローン、フラット35金利1.2％台で約4,113万円位となります。
家賃から逆算した予算の決め方は、現状と生活水準がほとんど変わらないので非常に安心して前に進めるのではないでしょうか。
私の経験上も、初めてご来場いただいたお客様で予算が漠然としている方は現状の家賃をベースに予算決めをする方は多いです。
返済比率から決める
返済比率とは、年収に対する年間の住宅ローン支払いの割合です。返済負担率とも言います。一般的には25％以内が望ましいと言われております。
例えば年収600万円の25％はいくらでしょうか。
150万円ですね、150万円を12ヶ月で割ると1ヶ月あたり12.5万円。12.5万円を35年ローンでフラット35の約金利1.2％で逆算すると約4,280万円のローンとなります。
では、年収600万円の35％ではどうでしょうか。35％ですと年間210万円の返済となり12ヶ月で割ると1月あたり17.5万円となります。17.5万円だと、ちょっと生活きつそうだなって感じですよね？17.5万円を35年ローンでフラット35の約金利1.2％で逆算すると約5,999万円のローンとなります。
理想は25％位です。返済比率は低いほうがローン返済以外に使えるお金が多くなるので良いですが、そこにばかり目を向けると立地の悪い場所などしか買える物件がなかったりするので、バランスが大事です。
奥様がフルに働いていたりパートで稼いでいれば合算年収で考えて良いと思います。
良くFP（ファイナンシャルプランナー）などに相談すると返済比率は20％以内にしなさいとFPさんに言われたと言う方おりますが、そりゃ低いほうが良いです。大半のFPさんは保険に入ってもらいたいが為に説得しますから。。。何に優先順位をつけるかです！
生活プランシートに書き出す
ライフプランシミュレーションをして実際に細かく生活費を算出してみましょう。
例えばこれから子作りをするご夫婦などは現状の生活費プラス養育費なども勘案して予算を決めなければいけません。現状の年収で目一杯借入をしてしまったら後が大変です。
- 基本生活費
- 住居関連費
- 車両費
- 教育費
- 保険費
- レジャー等
- 貯蓄や投資
上記を書き出してみましょう。
いかがでしょう？住宅関連費用にあれてそうな金額はどのくらいですか？そこから逆算してみましょう。
逆算方法
逆算の方法ですが、家賃12万円とすると
フラット35の場合で、まず借入額100万円を35年、金利1.2％で借りた場合の月々の支払額を出します。
月々は2,917円となります。
120,000円÷2,917円×1,000,000=41,138,155円 約4113万円となる。
頭金について
ここまで、頭金には触れてませんが当然ローン金額は少ないほうがリスクは低いのである程度の頭金は合ったほうが良いでしょう。また、良い物件に巡り会えた際、家賃から逆算や返済比率から借入額を求めても、金額が届かないときもあるでしょう。その場合は頭金で調整できるよう日頃から貯蓄はしておきましょう。
まとめ
物件はエリアにより相場があり、その中でも新築戸建て、新築マンション、中古戸建て、中古マンション、土地から注文住宅と色々と選択肢があります。更に建物の広さや土地の大きさ、駅からの距離や土地の形状、中古なら築年数などで価格も様々です。
なにから決めていいか悩むところですが、やはり支払いは大事です。いっときの憬れや勢いで無理をして購入しても幸せに暮らせなければ本末転倒です。
身の丈に合った、予算から決めて見てはいかがでしょうか。
