新築マンション購入時の注意点
内部事情を知っているからこそ伝えられることをお伝えします。
新築マンションは基本青田売り※で販売するので人気なマンションほど実物を見れません。マンションは区分所有ですので購入する部屋いわゆる専有部分のみ目が行きがちです。モデルルームや最近はVR、過去の同仕様施工例の写真などを参考にしつつ間取りをよく見て購入に踏み切ると思います。（当然立地などを吟味したうえの話しです。）
殆どの方が専有部分のみに集中してしまい、モデルルームの豪華さや模型、PVなどに酔いしれて細かいところに目が届かないまま購入してしまいます。
見落としがちな項目は。。。。
- 長期修繕計画の中身
- 共用部の細部
- 駐車場や駐輪場の稼働率
- その他
①長期修繕計画の中身
殆どの新築マンションで30年から35年程度の長期修繕計画をたてています。必ず確認してから契約してください。まれに見せてくれない営業や販売会社がありますが、契約時には必ず確認できます。無いと思いますが契約時に見せてくれない場合はそんな物件は買うのやめましょう。
ここからが大事です。ほとんどの方が見落とします。例えば30年の長期修繕計画を立てており、31年目にエレベーター交換や機械式駐車場の交換など多額の交換費用がかかる箇所を見えなくしている長期修繕計画案はかなり注意が必要です。
無名デベロッパーは月々の修繕費を安くするために上記のようなトリックを平気でやります。修繕費は安ければ良いとは限りません。エレベーターの一般的な交換サイクルは20年～25年程度と言われています。30年の長期修繕計画を立てていてそれ以降にエレベーターの交換を計画している場合は必ず突っ込んで聞いてください。担当者慌てると思いますよ。
小規模なマンションほどこのトリックで修繕費を安めに設定してます。多くのマンションでは段階式に上がっていく修繕積立金ですので数年で売却する場合はあまり関係ないですが将来ババを掴む住人も出てきますので注意が必要です。
②共用部の細部
安い物件は必ず共用部がしょぼいです。専有部分に目が言ってしまい殆どの方が共用部に目が行きません。確認したほうが良い箇所をかんたんに記します。
廊下部分の手すりや階段
建築費をケチっている物件は廊下の手すりが面格子です。階段手すりも面格子、さらにひどいと階段が躯体（コンクリート）では無く、鉄骨の階段です。まさにびんぼっちゃまスタイル！裏から見るとみすぼらしい笑。
郊外の大型物件や弱小の無名デベロッパーに多いです。安さは正義なのでこれはこれで良いのですが、内覧会のときに気付くとガッカリするんですよね。営業マンはわざわざ鉄骨階段ですって言わないですからね。
共用廊下の室外機
買い主のことを考えてない売り主マンションは廊下にむき出しでエアコンの室外機を置くことになります。これ実際引き渡し終わってエアコン付ける時まで気が付かないですよね。デザインのしっかりしたこだわりのあるマンションは凹み部分がありそこに隠すように室外機が入ります。柵がついている室外機置き場があるマンションもあります。
しょぼいマンションは室外機がむき出しです。当然見た目が悪く、廊下がガチャガチャしてます。。。
後、小規模物件に多いですが玄関ドアと他の部屋の玄関ドアが近いなども実際住み始めるとすごーくストレスなのでエンドユーザーの気持ちを（長く快適に住むマンション）を考えて無い物件は避けましょう。安い物件は必ず理由があります。
リース契約の共用施設
宅配ボックスや郵便受け、防犯カメラなどがリース契約の物件は管理費に上乗せしてます。
販売価格を少しでも安くするために、共用施設の設備を管理組合とのリース契約にするのです。豪華な設備で偉そうに自慢している営業マンに言ってあげましょう。実際支払うのって入居者ですよね？って・・・
③駐車場や駐輪場の稼働率
管理費・修繕積立金は駐輪場の稼働率を加味して設定してます。通常は70％の稼働を想定して管理費・修繕積立金を算出しているのではないでしょうか。もし90％～100％で算出していたら注意が必要です。想定より稼働率が低いと管理組合に入ってくる収入が少なくなりますので計画より収支が合わなくなります。
低めの稼働率で管理費・修繕積立金を見積もっていれば問題ないので必ず営業マンに確認しましょう。
その他、残念なマンション
- 外周のフェンスの種類・メッシュだと安物
- オートロックが鍵差込み式→今はタッチ式
- オートロック手前が手動の扉
- 植栽やシンボルツリーなどが殆どない
- 吹付けが多い
- スロップシンクが無い
修繕積立金は適正を
国交省は21年9月28日、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を改訂しました。10年ぶりに改訂だそうです。
改訂に伴い、目安とする修繕積立金の単価を上げたようです。5,000㎡未満に関しては倍近くに改訂されてます。235円～430円／㎡、ずいぶんと幅がありますね。。。小規模ほど高くなるってことかな。。。
マンションはきちんとした管理と修繕で資産価値が保たれます。目先の安さに惑わされないように細部まで確認しましょう。
